전세 계약이 끝날 때 보증금을 제때 돌려받으려면 가장 먼저 계약이 언제, 어떤 방식으로 끝나는지를 법정 기간에 맞춰 정리해야 합니다. 그다음 계약서와 특약, 전입신고·확정일자 같은 권리관계, 집주인과 주고받은 기록을 차례로 점검합니다. 반환이 늦어질 조짐이 보이면 말로만 넘기지 말고, 임차권등기명령이나 분쟁조정처럼 법에 정해진 절차를 순서대로 검토합니다. 아래 법 조항과 보증 요건은 2026년 11월 5일 확인 기준입니다(주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행 버전).
계약이 언제 끝나는지 먼저 정리하기
계약서에 적힌 만기일이 곧 계약 종료일이라고 생각하기 쉽지만, 정해진 기간 안에 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장됩니다. 주택임대차보호법이 정한 기간은 다음과 같습니다.
| 상황 | 법정 기간·효과 | 근거 |
|---|---|---|
| 임대인이 갱신을 거절하거나 조건 변경을 알릴 때 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지 | 제6조 제1항 |
| 임차인이 갱신하지 않겠다고 알릴 때 | 계약 만료 2개월 전까지 통지 | 제6조 제1항 |
| 양쪽 모두 기간 안에 통지하지 않은 경우(묵시적 갱신) | 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 2년 | 제6조 제1항·제2항 |
| 묵시적 갱신 뒤 임차인이 나가려 할 때 | 언제든 해지 통지 가능, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 | 제6조의2 |
| 임차인이 계약갱신요구권을 쓴 경우 | 1회에 한해 2년 갱신, 갱신 뒤 해지는 묵시적 갱신과 같이 통지 후 3개월 | 제6조의3 제2항·제4항 |
임차인이 2기(期)의 차임액에 달하도록 월세를 연체했거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 묵시적 갱신 상태에서 이사를 계획한다면 “3개월”은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날부터 계산되므로, 수령일을 증명할 수 있는 방법(내용증명 등)으로 통지해 두는 것이 안전합니다.
집주인에게 미리 반환 일정을 알려 두기
법정 통지와 별도로, 퇴거 예정일과 보증금이 필요한 날짜를 일찍 알려 두면 집주인이 자금을 준비할 시간이 생깁니다. “언제까지 돌려주겠다”, “새 세입자 들어오면 지급하겠다” 같은 말은 통화로만 끝내지 말고 반환 예정일, 입금 방식, 퇴거일, 열쇠 인도 일정을 문자로 다시 정리해 보내 두세요. 나중에 임차권등기명령이나 분쟁조정을 신청할 때 소명 자료가 됩니다.
계약서와 특약에서 살펴볼 항목
보증금 반환과 집 인도의 관계
주택임대차보호법은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 보통 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 같은 날 맞물려 진행되므로, 계약서에 반환 시점과 인도 조건이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다. 계약 당시 임대인과 등기부상 소유자가 같은 사람인지, 근저당 같은 선순위 권리가 있었는지도 다시 확인해 두면 위험 판단에 도움이 됩니다.
원상복구, 중도해지, 갱신 관련 특약
보증금 분쟁은 반환 자체보다 원상복구 범위나 특약 해석에서 시작되는 경우가 많습니다. 벽지·바닥·가전 상태를 누가 어디까지 부담하는지, 중도해지 조항이 있는지, 갱신 관련 문구가 있는지를 같이 봅니다. 애매한 부분은 퇴거 전에 집주인과 문자로 합의해 두세요.
대항력과 우선변제권, 이사 전에 지켜야 할 것
주택임대차보호법상 임차인이 주택 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(제3조 제1항). 여기에 계약서상 확정일자까지 갖추면, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 제2항).
중요한 점은 이 효력이 입주와 주민등록을 유지해야 계속된다는 것입니다. 보증금을 받기 전에 먼저 이사하고 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로, 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 아래 임차권등기명령을 먼저 거쳐야 합니다.
참고로 국토교통부는 2026년 6월 18일 전세사기 방지대책 점검 회의에서 대항력 발생 시점을 ‘다음 날 0시’에서 ‘즉시’로 바꾸는 법 개정을 추진 중이라고 밝혔습니다. 2026년 11월 5일 확인한 현행 법률은 여전히 ‘다음 날’입니다.
집 상태와 인도 사실 기록
퇴거 전후 사진·동영상, 계량기 숫자, 열쇠 인도 시점, 공실 상태를 기록으로 남깁니다. 입주할 때 찍어 둔 자료가 있다면 함께 보관하세요. 원상복구 범위나 실제 인도 시점을 두고 다툼이 생겼을 때 기초 자료가 됩니다.
보증금 반환이 늦어질 때 대응 순서
1. 반환 요구를 기록으로 남기기
집주인이 자금 사정을 이유로 미루기 시작하면 반환 약속 날짜, 새 임차인 계약 여부를 확인하고, 반환을 요구한 사실과 날짜가 남도록 문자나 내용증명으로 요구합니다.
2. 임차권등기명령 신청
임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항). 신청서에는 신청 취지와 이유, 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력·우선변제권 취득 사실)을 적고 소명해야 합니다.
- 임차권등기를 마친 뒤에는 이사하거나 전입을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3 제5항). 법원 결정만으로는 부족하고, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음 이사하는 것이 안전합니다.
- 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).
- 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제(제8조)를 받지 못합니다(제3조의3 제6항).
3. 주택임대차분쟁조정위원회
소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 법에 따라 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국부동산원(법조문상 한국감정원) 지사·사무소 등에 설치되며, 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁 등을 심의·조정합니다(제14조).
4. 소송과 강제집행
그래도 해결되지 않으면 보증금반환청구소송을 검토합니다. 확정판결 같은 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있도록 법이 정하고 있습니다(제3조의2 제1항). 구체적인 소송 전략은 대한법률구조공단 같은 법률 상담 기관에서 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환보증은 계약 기간 절반 전에
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 반환을 책임지는 상품입니다. 만기가 다가와서 알아보면 이미 늦은 경우가 많으므로 신청 기한부터 확인해야 합니다. HUG 상품 안내의 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 신청 기한: 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전
- 대상 주택: 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택(분양형). 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 필요
- 보증 한도: 주택가격 × 90% − 선순위채권 등. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권은 주택가격의 60% 이내여야 함
- 보증금 상한: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하(월세가 있으면 전월세전환율을 적용해 환산)
- 그 밖의 조건: 전입신고와 확정일자(또는 임대차신고), 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서, 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외), 등기부에 경매신청·압류·가압류 등 권리침해가 없을 것, 임대인이 HUG 보증금지대상자가 아닐 것
주택가격은 아파트의 경우 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세 등을, 연립·다세대는 공시가격의 140% 등을 정해진 순서대로 적용합니다. 가입은 위탁 은행 창구, 일부 은행 앱, 네이버페이·카카오페이·토스에서도 할 수 있습니다. 요건은 자주 바뀌므로 신청 직전에 HUG 안내를 다시 확인하세요.
계약 전에 시세와 전세가율을 따져 보는 방법은 전세 시세 확인은 어디서? 공공 실거래가와 민간 시세 비교법에서 정리했습니다.
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