전세 계약이나 갱신을 앞두고 있다면 먼저 전세 시세 확인의 기준을 잡아야 합니다. 공공 실거래 자료로 같은 단지·비슷한 면적의 실제 전세 계약 이력을 확인하고, 민간 시세 서비스로 지금 나와 있는 매물 수준을 보완해서 보는 방식이 기본입니다. 여기에 전세보증금이 매매가에 비해 얼마나 높은지(전세가율)까지 따져 보면, 그 전세금이 시세에 맞는지뿐 아니라 돌려받기 어려워질 위험이 있는지도 가늠할 수 있습니다. 아래 조회처와 기능은 2026년 11월 5일 확인 기준입니다.
실거래가와 시세정보를 구분해서 보기
실거래가는 실제로 신고된 계약 기록이고, 시세정보는 여러 자료를 바탕으로 플랫폼이나 기관이 정리한 추정값입니다. 매물 가격은 또 다릅니다. 집주인이 내놓은 희망 가격이라, 매물 몇 개가 높게 나와 있다고 해서 그 가격이 곧 전세 실거래 수준이라고 볼 수는 없습니다.
그래서 순서는 공공 실거래가로 최근 전세 계약이 얼마에 이뤄졌는지 확인하고, 그다음 민간 서비스에서 비슷한 면적대의 시세와 매물 수준을 같이 보는 쪽이 무난합니다. 매매 실거래가 조회 경로와 해제 거래 표시 같은 화면 읽는 법은 아파트·오피스텔 실거래가 확인 방법에서 따로 정리했습니다.
전세가격을 비교할 때는 아래 항목을 함께 봅니다.
- 같은 단지의 최근 전세 실거래가
- 전용면적이 비슷한 거래가 있는지
- 계약일이 얼마나 최근인지
- 층과 동이 같은 조건인지
- 전세금만 있는 거래인지, 보증금에 월세가 붙은 거래인지
- 현재 나온 매물 가격이 실거래 흐름과 크게 벗어나지 않는지
공공 자료로 전세 실거래 확인하기
전국: 국토교통부 실거래가공개시스템 전월세
서울·경기가 아니어도 쓸 수 있는 전국 공통 조회처는 국토교통부 실거래가공개시스템입니다. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 메뉴에서 전월세 자료를 볼 수 있습니다. 공개 안내에 따르면 전월세 자료는 2021년 6월부터 임대차계약 신고를 한 주택과, 2011년 1월부터의 확정일자 자료(주민센터, 일부 공개 가능한 등기소 자료)가 대상입니다. 지도(GIS) 화면에서는 전세를 ‘월세 금액이 없고 전세금만 있는 자료’로 따로 구분해 보여 주므로, 반전세·월세 거래가 섞여 금액이 낮아 보이는 착시를 줄일 수 있습니다.
서울: 서울부동산정보광장 ‘매매 및 전세가격’
서울 아파트는 서울부동산정보광장의 ‘매매 및 전세가격’ 화면에서 같은 단지의 매매 실거래가와 전세가를 한 표에서 볼 수 있습니다. 표는 단지, 지번, 전용면적, 매물, 시세, 실거래가, 전세가, 계약일, 거래금액, 층(동) 항목으로 구성돼 있어 같은 면적대의 매매가와 전세가를 나란히 놓고 보기 좋습니다.
이 화면의 전세가격은 임차인이 전월세 거래 후 동 주민센터나 대법원(등기소)에 확정일자를 신고한 자료입니다(대법원 자료는 2015년 1월 1일부터 공개, 2014년 자료 포함). 확정일자를 늦게 받거나 받지 않은 계약은 늦게 반영되거나 빠질 수 있다는 점을 감안해야 합니다.
경기: 경기부동산포털 실거래가통합조회
경기 지역은 경기부동산포털 실거래가통합조회가 기본 창구입니다. 전월세 자료는 임차인이 주민센터·등기소 등에서 확정일자를 신고한 자료이고, 포털은 일부 자료가 신고 과정의 오기입력이나 누락으로 오차가 생길 수 있다고 안내합니다. 거래 1~2건만 보고 시세를 단정하기보다 같은 단지의 여러 계약을 묶어서 보는 편이 안전합니다.
전세가율로 위험 신호 따져 보기
전세가율 계산하는 법
전세가율은 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100입니다. 예를 들어 같은 단지·같은 면적의 최근 매매 실거래가가 3억 원이고 제시받은 전세금이 2억 4천만 원이라면 전세가율은 80%입니다(계산 예시). 전세가율이 높을수록 집값이 조금만 내려가도 집을 팔거나 경매로 넘겨 보증금을 돌려줄 여유가 줄어듭니다. 여기에 등기사항증명서의 근저당 같은 선순위 채권이 있다면, 보증금과 선순위 채권을 합한 금액을 매매가와 비교해야 실제 위험에 가깝게 볼 수 있습니다.
공적 기준으로 참고할 만한 숫자는 HUG 전세보증금반환보증의 가입 요건입니다. HUG는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내이고 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 때 보증 가입을 받습니다(2026년 11월 5일 확인 기준). 이 범위를 넘는 전세라면 계약 뒤 반환보증에 가입하지 못할 수 있다는 뜻이므로, 계약 전에 미리 따져 보는 것이 좋습니다. 여기서 주택가격은 HUG가 정한 산정 순서(아파트는 KB시세·부동산테크 시세 등, 연립·다세대는 공시가격의 140% 등)를 따르므로 실거래가와 다를 수 있습니다.
매매가가 공개되지 않거나 거래가 드문 빌라·신축 주택은 이 계산 자체가 어렵습니다. 이럴 때 아래 공공 도구가 도움이 됩니다.
HUG 안심전세 앱
주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱은 국토교통부·HUG·한국부동산원이 함께 만든 전세사기 예방 앱입니다. HUG 안내에 따르면 다음 기능을 제공합니다.
- 전국 연립·다세대·아파트·오피스텔의 평형별 매매시세, 신축 빌라 준공 전후 시세
- 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 현황
- 시세를 토대로 한 적정 전세보증금 수준 진단과 HUG 전세보증 가입 가능 여부 확인
- 임대인 정보 조회(체납 여부, HUG·HF 보증 가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력 등), 공인중개사 정보 조회
- 등기부 권리관계 열람(등기부등본 1,000원, 건축물관리대장 무료)과 열람 후 2년 6개월간 등기변동 무료 알림
국토교통부는 2026년 6월 18일, 행정망 정보 57종을 연계해 주택 위험도와 임대인 위험도를 ‘안전·주의·위험’ 3단계로 보여 주는 서비스를 9월부터 안심전세 앱으로 제공할 계획이라고 밝혔습니다. 실제 제공 범위는 앱 화면에서 확인하세요.
경기부동산포털 깡통전세 메뉴
경기부동산포털에는 ‘깡통전세 확인하기’, ‘깡통전세 주의사항’, ‘전세가격비율순위’ 메뉴가 있습니다. 전세가격비율순위는 집합건물(아파트)을 대상으로 한 통계라 빌라·단독주택에는 그대로 적용되지 않습니다. 이런 지표는 점검용일 뿐이고, 실제 안전성은 등기부의 선순위 권리와 계약 조건까지 확인해야 판단할 수 있습니다.
서울: 감정평가사 전세가격 온라인 상담
서울에서 전세 계약을 앞두고 있다면 서울부동산정보광장의 전세가격 온라인 상담을 쓸 수 있습니다. 서울시 소재 전세 계약 예정자가 온라인으로 신청하면 한국감정평가사협회 감정평가사가 현재 시세 대비 대출 설정액과 보증금 총액 등을 고려해 계약 예정 가격이 매매가격 대비 적정한지 상담해 줍니다. 안내된 흐름은 신청 → 즉시 접수 → 2일 내(공휴일 제외) 상담입니다. 이후 전월세 관련 추가 상담은 서울시 전월세 종합지원센터(02-2133-1200~1208)로 안내합니다.
민간 시세 서비스는 보조로
KB부동산 같은 민간 서비스는 매물과 시세를 한 화면에 보여 줘서 지금 시장에 어떤 가격으로 매물이 나와 있는지 파악하기 편합니다. 다만 시세 산정 방식과 반영 범위가 서비스마다 달라 공식 실거래 원자료와 같다고 볼 수 없습니다. 공공 실거래가를 기준으로 두고, 민간 시세와 매물은 현재 호가 흐름을 읽는 데 쓰는 것이 맞습니다.
같은 단지 안에서 비교하는 법
같은 단지라도 전용 59㎡와 84㎡를 한데 묶어 보면 비교 의미가 떨어집니다. 전용면적이 비슷한 거래만 모으고, 최근 계약 순으로 봅니다. 몇 달 전 거래와 최근 거래를 같은 값으로 보기 어렵고 저층과 고층도 차이가 날 수 있으니, 계약일과 층 정보를 함께 확인해야 제시받은 전세금이 어느 구간에 있는지 판단할 수 있습니다.
공공 전세 자료는 확정일자나 임대차 신고를 거쳐 반영되기 때문에, 계약 시점과 화면에 보이는 시점 사이에 차이가 있을 수 있습니다. 최근 몇 주 사이 분위기가 빠르게 바뀐 지역이라면 민간 매물 가격과 공공 실거래가의 차이가 커 보일 수 있다는 점을 염두에 두세요.
계약이 끝날 때 보증금을 제때 돌려받기 위해 미리 챙길 법정 통지 기간과 반환보증은 전세보증금 돌려받기 전 꼭 확인할 것들에서 다룹니다.
답글 남기기